鳳凰iMarkets編譯自市場觀察網站，在成為亞馬遜“第二總部”的中標地之前，其他城市應該能從西雅圖的多元文化改變中學到什麼？也許最重要的一點就是，也許最該學習的就是西雅圖房地產容量增加，和價格飛漲背後的真實原因。
隨著爭相競標並希望成為亞馬遜的第二總部所在地，本週，美國國內十幾個城市開始展示自己的城市智慧化、房地產市場容量、交通連接問題和稅收減免政策等。他們希望藉此能夠吸引傑夫·貝佐斯的商業帝國落戶本地。
但亞馬遜給當地房地產市場帶來的某些痛苦教訓也是實實在在的。西雅圖——這家電子商務巨頭的大本營所在地——就已經在這場競標比賽之前體會到了痛苦。
在追逐亞馬遜落戶本地的過程中，房地產必須是這些城市考慮的主要因素。有房地產專家就指出，亞馬遜的入駐，將會對本地就業和經濟帶來促進作用，也會提振當地對多元化房地產類型的需求。因為那些年輕人和有經驗的從業者會有不同的住房需求。而坐地漲價的房屋所有者與購房者和租房者之間的對決，將會讓房地產市場徹底失去控制。
美國全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)首席經濟學家Lawrence Yun表示，毫無疑問，亞馬遜第二總部所在地的競標將會是激烈的。因為亞馬遜將會給當地帶來50億美元的投資和5萬個工作崗位，對於能夠幸運中標的城市來說，無疑是一個“巨大勝利”，而當地的房地產行業最終也會因此出現贏家和輸家。
房地產經濟學家們正在討論亞馬遜第二總部給所在城市帶來的利弊問題。這可能會給亞馬遜的高調擴張帶來影響。因為這種擴張具有一種充滿爭議的破壞性，它會持續改變所在城市的商業和房地產結構。
西雅圖地區是包括微軟在內的六家500強高科技企業所在地，當地的房地產市場已經發生了深刻變化。來自西雅圖房地產市場研究機構Zillow的數據顯示，從7年前開始，當亞馬遜將自己的總部集中在該市南部社區以來，這座城市的房價上漲了83%，租金上漲了47%。
總體來說，高科技企業的存在會推動工資上漲壓力，而房地產價格則隨之亦步亦趨。來自《西雅圖時報》的報導稱，今年年初，在西雅圖最熱門的一個社區，其平均房價已經超過了100萬美元。這是該城市郊區首次出現的天價房價記錄。截止目前，西雅圖房價中位數為70萬元，而芝加哥的房價中位數只有前者的一半左右，大約為30.675萬美元。
誰會在亞馬遜總部所在地工作？他們又會住在哪裡？
需要記住的一點是，儘管這家在線零售巨頭會為競標獲勝的城市帶來5萬個高薪職位，但這座城市未必能馬上提供5萬套銷售住房或租賃公寓，因為其中部分工作崗位可能會流向當地的原住民。
分析人士指出，“房屋所有者(希望通過增加的需求來賺錢)需要定位自己房屋所能具有的優勢，因為這將會給他們的房屋帶來價值上的提升。那些感到被遺忘的人將會是被更高房租擠出去的人，他們會被推到遠離市中心的郊區。對於主要的高薪工作來說，這種情況會產生負面影響。”
房地產專家經常指出，矽谷和舊金山灣區的員工花在上下班路上的時間較長。但也有分析人士表示，很大程度上，城市科技革命是房地產的福音。比如，俄勒岡州的波特蘭市。
與10年前的高失業率，經濟高度依賴木材產業的情況相比，如今的波特蘭市由於經濟多元化已經成為一座充滿活力的城市，其餐飲業發達，居民生活方式大幅改變。對當地人來說，這是一種驕傲。
房地產網站Trulia的首席經濟學家拉爾夫·麥克勞林(Ralph McLaughlin)表示，如果亞馬遜在其第二總部選址問題上仍採用此前在西雅圖類似的做法，它可能會選擇讓辦公區和員工家庭住宅明顯靠近郊區城市或城市邊緣的地區。
房地產專家認為，亞馬遜帶來的房地產價格壓力將會受到城市規劃和規劃政策靈活性的影響，因此，建築，甚至是適應性的房屋改造，都應該能跟得上新需求。
而西雅圖房價上漲的主要動力之一，可能與其相對滯後的房地產政策有關。開發商曾迫切地想儘早介入，但由於市政府在政策方面的延誤，最終新的項目被推遲數月。
對於亞馬遜的到來，商業地產無疑也會受到影響。根據《西雅圖時報》提供的數據，亞馬遜在當地房地產領域的投資總額達到近40億美元。目前，亞馬遜在西雅圖33座建築中佔據了近810萬平方英尺（約75萬平方米）的辦公空間，這是當地任何一家公司中佔有面積最大的一家企業。在過去3年時間里里，亞馬遜在西雅圖佔據的辦公空間已經從最初的9%變成了19%。
另外的一個教訓是，隨著產業集中度的提高，西雅圖目前的現狀很可能會成為一種風險。按照專業人士的觀點，儘管市場短期需求火爆，但西雅圖房地產市場過度依賴於高科技企業的現狀，將會給當地經濟帶來長期風險。
不可否認的是，隨著亞馬遜的到來，其所在城市的服務業也將會快速擴張，以滿足前者在這一領域的需要。來自芝加哥政府的部分官員就認為，亞馬遜在建設和運營方面每投入1美元，就能夠為當地經濟產生2.72美元的驅動效果。而其他城市如果中標，預期也會產生相同的乘數效應。
勢均力敵的競爭者
據報導，其他大型城市包括亞特蘭大、費城、丹佛和華盛頓在內，還有其他幾十個規模較小的城市也在亞馬遜的考慮之中。宣佈在西雅圖之外擴建自己的第二總部之前，這家電商巨頭曾以130億美元的價格收購了Whole Foods Market Inc公司。在其發布的第二總部所在地考慮標準中，人口不少於100萬人，擁有一座至少能夠提供直飛西雅圖航班的國際機場是必要條件。
有分析人士認為，交通運輸將是一個巨大的決定因素，因為交通運輸和稅收優惠是幾乎不可戰勝的優勢。這對芝加哥和東海岸的其他幾個主要城市來說是個好兆頭，其中也包括紐約、波士頓和華盛頓。
分析人士還指出，亞馬遜的遊說和當地政府人士向納稅人提供的信息表明，亞馬遜的市場份額“可能意味著給一個地區帶來幾十年的就業保障”。這對東北走廊地區或正在失去人口的“鐵鏽地帶”來說尤其誘人。
亞馬遜如何幫助當地維持住房結構？
一些城市政策和住房專家們認為，即使是在苦苦掙扎的社區，科技巨頭也可能比救世主更偉大。
有專業人士在評論文章中寫道，美國城市科技驅動住房多樣性的未來，很大程度上取決於企業是否願意成為這座城市的好鄰居。
高科技企業應該與地方政府和非營利組織一起投資，為當地居民提供保障性住房，以及為自己的服務工人提供工作性住房。否則。他們的員工將忍受漫長而艱難的上下班通勤難題。他們可以考慮放棄私人飛機服務以減輕公司的交通負擔，轉而為所有人投資更好的公共交通設施。
全球市值規模最大的5家高科技企業，蘋果、Alphabet、微軟、亞馬遜和Facebook，連同他們的許多同行都集中在舊金山灣區和西雅圖市，他們擁有的資源和能力，能夠幫助美國解決國內城市分化問題，並走向包容性的繁榮,這也符合他們的自身利益。（雙刀）
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